一、法律依据与车位权属
根据《中华人民共和国民法典》第二百七十四条和第二百七十五条，建筑区划内的道路、绿地及占用业主共有场地的停车位属于业主共有，规划车位则通过出售、附赠或出租方式约定归属。地上停车位的收益分配及使用规则应由业主大会共同决定。
二、物业权限与限制
物业公司作为服务管理者，其职责包括：
- 执行业主大会或业委会的停车管理决议
- 不得单方面限制租户办理月租车位
- 对开发商所有的地下车位需按产权方要求管理
若物业擅自拒绝办理月租卡且无合法依据，可能构成侵权。
三、业主与租户的合法权益
租户作为合法使用者，享有与业主同等的停车服务请求权。若地上车位属于业主共有，物业不得区别对待租户与业主。开发商所有的地下车位若采取「只售不租」模式，则物业限制月租行为具有合法性。
四、争议解决途径
权益受损时可采取以下步骤：
- 向业主委员会投诉并要求物业整改
- 向住建部门或街道办申请行政调解
- 通过民事诉讼主张合法权益
物业拒办月租卡的合法性取决于车位权属和管理规约。对于共有车位，物业单方面限制属违法行为；开发商所有的地下车位则可根据产权方要求设定租赁规则。建议业主通过集体协商或法律途径维护权益。
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