小区停车月卡禁办争议：业主权益与物业管理的合法性探讨

2025年3月23日下午8:44 • 号卡问题 • 阅读 7

一、法律依据与权属界定

根据《民法典》第二百七十五条，规划内车位可通过出售、附赠或出租约定归属，而占用共有区域的车位则属于全体业主共有。物业管理条例第四十二条明确物业收费需接受行政主管部门监督，停车费中的土地使用费部分应归属业主共有。

车位权属分类表

类型	所有权	法律依据
规划内车位	开发商/购买者	民法典275条
增设车位	全体业主	物权法74条

当前纠纷多集中于三个层面：

部分物业以”优化管理”为由暂停月卡办理，实则规避共有收益分配义务。如杏海苑小区将临停费提高至72元/天，却未建立共有收益公示制度。

特别在共有车位管理中，物业需提供经双过半业主同意的收费方案。如北京某小区通过业主大会决议，将月卡费用30%纳入维修基金，有效化解矛盾。

2025年杏海苑小区争议显示：物业试图通过高额临停费倒逼业主购买车位，但未履行共有区域管理义务。业主依据《物业管理条例》第四十八条，联合向发改委投诉定价问题，最终促成月租方案重启协商。

该案例揭示：开发商附属物业企业存在利益输送嫌疑，业主需强化以下维权意识：

解决停车月卡争议需构建三重机制：明晰法律适用的裁判标准、完善业主共治的决策程序、建立行政监管的快速响应通道。物业企业应当回归服务本质，而非充当开发商利益延伸工具，业主则需提升依法维权能力，通过业主委员会实现共有权益的集体表达。

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