一、2025年香港核心商圈零售租金现状
2025年香港零售商铺租金延续调整态势，核心商圈高街店铺租金较疫情前峰值普遍下降30%-40%。以中环、铜锣湾为代表的传统商业区，品牌商户通过重新议价获得更大租金优惠，例如京华中心商铺月租金从疫情前的1080万港元降至300万港元。部分业主采取「以价换量」策略，通过降低租金吸引国际品牌长期入驻。
二、重点商圈月租行情盘点
- 铜锣湾罗素街500尺铺面：120万-150万（较2020年下跌35%）
- 尖沙咀海港城临街铺位：80万-100万（跌幅达40%）
- 旺角西洋菜南街地铺：45万-60万（空置率回升至8%）
- 中环皇后大道中旗舰店：180万-250万（议价空间扩大至25%）
三、租金波动影响因素解析
当前租金调整主要受多重因素驱动：
- 远程办公常态化导致写字楼空置率攀升至16.4%，连带影响商业配套需求
- 内地旅客消费模式转变，奢侈品销售占比下降
- 政府「抢人才」政策带动住宅租金坚挺，商业地产资金分流效应显现
- 新界北新兴商圈分流传统核心区客流量
四、未来租金走势预测
仲量联行数据显示，2025年核心商圈租金可能再降5%-10%，但优质地段出现企稳迹象。中环部分业主通过「租金+营业额分成」混合模式吸引高端品牌，而铜锣湾等区域仍需消化过剩供应。值得关注的是，港府计划推出的「夜间经济区」政策或为临街商铺创造新需求增长点。
结论：2025年香港零售租金进入深度调整期，租户议价能力显著提升。投资者应重点关注政府政策导向及新商业形态布局，核心商圈「价值洼地」与新兴区域「成长红利」并存的市场特征将持续强化。
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