核心资产布局与战略调整
九龙仓置业（01997）作为香港商业地产标杆企业，持续聚焦尖沙咀海港城、铜锣湾时代广场等核心资产，其总楼面面积超1100万平方呎，估值达2700亿港元。2024年中期票据计划的推出，显示企业正通过多元化融资渠道优化资本结构。面对写字楼租金下行压力，集团已着手调整租户组合，增加体验式消费业态占比以提升商场竞争力。
商业地产新融资模式
2024年7月启动的50亿美元中期票据计划，标志着九仓置业进入国际债务资本市场新阶段。该计划面向专业投资者，旨在为物业升级改造和资产并购提供灵活资金支持。此融资策略与行业趋势相契合，如领展房产基金（00823）近年亦通过类似方式实现资产优化。
零售与写字楼市场趋势
香港零售市场呈现结构性分化：
- 奢侈品销售受内地游客回流提振，核心商圈租金企稳
- 社区商业依赖本地消费，需强化服务配套提升坪效
写字楼市场则面临供应过剩挑战，中环甲级写字楼空置率攀升至8.5%，租金较峰值回调约25%。九仓旗下会德丰大厦等高端物业通过绿色认证和智能改造维持竞争优势。
投资策略与风险提示
机构投资者建议采取差异化配置策略：
- 优先选择零售业态抗周期能力强的REITs
- 警惕写字楼资产占比过高企业的减值风险
- 关注政策调整带来的税务成本变化
小摩研报特别指出，九仓置业因奢侈品零售和写字楼双重风险敞口，2025年盈利或面临更大压力，建议短期规避。
| 指标 | 零售租金 | 写字楼空置率 | 资本化率 |
|---|---|---|---|
| 核心商圈 | +3-5% | 6-8% | 3.2% |
| 非核心区 | -2-4% | 10-12% | 4.1% |
九仓置业在港商业地产版图正经历深度调整期，中期票据发行与资产优化并举的策略能否对冲市场下行压力，将取决于零售复苏力度与写字楼去库存进度。投资者需密切关注港府人才引进政策对租赁需求的拉动效应，以及美联储利率政策对资本化率的潜在影响。
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