一、合法性判定标准
根据《物业管理条例》，门禁收费需满足三个要件：物业服务合同明确约定、收费标准符合成本核算原则、费用收支接受业主监督。广州天河区明确实行”免费安装、有偿使用”原则，允许收取每人每月3元运维费，但首次办卡工本费不得超过10元。
二、收费依据分析
白云区部分房东将费用转入个人账户的行为涉嫌违规，合规操作应满足：1）物业公司提供收费凭证 2）费用用于系统维护 3）老人儿童免收优惠。城中村改造案例显示，街道统一安装的门禁系统费用不应转嫁租户。
三、租户争议焦点
- 重复收费：已有物业费包含基础安防服务
- 强制绑定：未事先告知即纳入租赁合同
- 技术缺陷：系统故障导致出入受阻
四、政策背景解读
广州市自2021年推进智能门禁建设，要求城中村出租屋2023年前完成改造。该政策本意是加强流动人口管理，但执行中部分区域存在：安装验收不规范、收费标准不透明、监管机制缺失等问题。
五、维权建议指引
- 核查租赁合同条款是否包含门禁收费
- 要求出示物价部门备案文件
- 保留缴费凭证作为维权证据
- 向街道出租屋管理中心投诉
- 联合租户提起集体协商
合规的门禁运维费收取需同时满足政策规范与合同约定，白云区部分房东的强制收费行为已超出政策允许范围。建议租户通过合法渠道主张权益，政府部门应加强收费监管与政策宣传。
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