一、争议背景与法律性质
近年来，随着社区车辆保有量激增，物业以”车位已满”为由拒绝办理停车月租卡的现象频发。根据《民法典》第275条，小区停车位分为两类：规划车位通过买卖/租赁约定归属，占用共有区域的车位则属业主共有。物业仅具有管理权而非所有权，其”满额”主张需有明确证据支撑。
二、物业职责与权利边界
物业公司管理停车位时应遵守以下规范：
- 必须公示车位总数、分配方案及收费标准
- 共有车位使用规则需经业主大会表决
- 不得区别对待业主与租户的停车权益
若物业擅自采用”只售不租”或限制月卡办理，涉嫌侵犯业主共有权。
三、业主维权路径分析
有效维权程序可分为三步走：
- 要求物业提供车位产权证明及分配记录
- 通过业主委员会启动监督程序
- 向住建部门投诉或提起违约诉讼
临时停车收费溢价超过政府指导价时，可向物价部门举报。
四、典型案例与司法实践
2024年某市法院判决中，物业因无法证明车位真实使用率，被判向业主开放月卡办理并退还差价。同类案件显示：
- 物业承担车位使用情况的举证责任
- 共有车位不得设置排他性条款
- 临时收费标准不得高于月租均价的150%
物业单方宣称车位已满缺乏法律效力，业主可通过多途径主张权益。建议完善小区停车管理规约，建立动态分配机制，从根本上减少此类纠纷。
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